Налоги при продаже недвижимости

Доход от продажи недвижимости относится к доходу категории G, он же доход от прироста капитала. Размер налога для такого дохода может колебаться от 0% до 50+%.
0% налога вы заплатите, если продадите недвижимость за рубежом, и сможете применить режим NHR. Или продадите основное жилье в Португалии (ЕС/ЕЭЗ) и реинвестируете все деньги в покупку нового жилья. Вопросы реинвестиций мы рассмотрим в следующих публикациях, если эта тема будет интересной.

Пока рассмотрим обычную продажу, без NHR и реинвестиций. От чего же зависит ставка налога и размер налогооблагаемой базы? Разберемся по порядку.

Налогооблагаемая база

Она определяется как разница между ценой покупки и ценой продажи недвижимости. Разница может быть как положительной, так и отрицательной.

С отрицательной разницей все понятно - декларируем убытки, чтобы в последующие годы воспользоваться возможностью их агрегатировать с доходами и уменьшить суммы будущих налогов.
Рассмотрим положительную разницу. Для определения разницы между ценой покупки и ценой продажи недвижимости в вычитаемые расходы, помимо стоимости первичной покупки, включаются:

• уплаченные ранее при этой покупке налоги - IMT и IS;

• расходы на оформление энергетического сертификата;

• документально подтвержденные расходы на работы по обслуживанию и улучшению недвижимости, при условии, что эти работы были проведены в течение последних 12 лет перед продажей;

• документально подтвержденные комиссии, уплаченные нотариусам, адвокатам, агентствам недвижимости, если эти комиссии связаны с приобретением/отчуждением этого объекта недвижимости.

Кроме того, при определении размера расходов, вычитаемых из стоимости продажи применяется инфляционный коэффициент, так же увеличивающий размер вычитаемых расходов (если между покупкой и продажей прошло более 24-х месяцев).

Еще один бонус для продавцов. После того, как вы определили прирост капитала, вычтя из доходов от продажи все вышеперечисленные расходы, получившийся результат следует уменьшить на 50% - это и будет налогооблагаемая база (но есть и исключения из этого правила).
Это касается как налоговых резидентов, так и налоговых нерезидентов.

И вот теперь, когда мы определились с налогооблагаемой базой, перейдем к налоговой ставке.

• Вопреки широко распространенному мнению, это не 28%

• Увы, но это прогрессивная шкала налогообложения. И доход от прироста капитала при продаже недвижимости агрегатируется (суммируется) с доходами других категорий по правилам CIRS

• Но и здесь можно сэкономить путем подачи совместной декларации и использования налоговых вычетов. Так что варианты платить меньше, причем законно - есть всегда

• Помимо NHR и реинвестирования в новое жилье, есть еще льготы для людей 65+, для случаев использования ипотечного кредита, при продаже жилья государству и еще в некоторых случаях